【宁静致远】第七章·借宿
2021年5月10日
作者：宁静致远
字数：10448
那天开完会后，大家一致认定公司名为渝庆渝食堂餐饮文化有限公司，渝食
堂的商标总共４５类全部买了过来，随后就请广告公司进行ＶＩ设计。「请记住邮箱：ltxsba@gmail.com 无法打开网站可发任意内容找回最新地址」
人员招聘由张姐负责，本来一开始是不想让张姐前期进来工作的，她说她和
我们年轻人在一起挺开心的，理念也基本相同，人事这块也是她的老本行，做了
几十年，就直接进入战场。
接下来我主要的任务就是签订商铺，商铺是公司的终端销售，招商形象，直
播广场，员工考场等等，选择一间位置好，性价比高的铺面，对于一个店就等于
成功了一半所以我对于这个事不敢大意，早就给凌云说了周一中午要去和甲方落
实合同的事，早上先去她的律所恶补一下专业知识。
送老婆上班后，和她约定下午接她一起去徐丽家，早上我做早餐的时候，她
就把行李弄好，放在了车的后备箱里。
凌云的律师事务所在江北嘴这边，我们餐饮公司总部就是她挑选的，由于她
们公司在这面是老业主了，所以她找人打了一个狠狠的折扣。
律师事务所的前台妹子早就熟悉了我，就说了一句找凌律，她就微笑着目送
我前往凌云的办公室。
「吃早饭了吗？」进门我就看向凌云说道，她知道我要来，并没有开始办公，
而是坐在会客的沙发上，瞭望着江景。
「来了呀，特意给你弄了个果汁，我自己榨的，早上喝茶不好」凌云招呼我
坐下。
「你父母还好吗？」我知道她才回家看了长辈，所以问道。
「挺好的，就是催婚有点让人讨厌，可能需要的时候，我要借你充当几天男
朋友，租金好说。」凌云一本正经的说着。
我不想继续这个话题，就说道，「中午我要去签合同，找你来恶补一下，免
得吃亏。」
「如果只是这个，那你把合同拍照发给我看就行了，或者你提前告知我，我
和你一起去。」凌云冷冷的说道。
「我以为你想我了，想找个借口来看看我。」凌云还是冷冷的语气说道。
我看着她，不知道该怎么接她的话，就说道，「徐丽说她们一个月前约了一
个按摩师，正好今天上门给她按摩，让我们去观摩一下，你有时间吗？」
「有啊」还是冷冷的。
气氛有点奇怪，我继续到，「那我们一起吃饭，然后再去，徐丽说让我和宁
静吃了饭过去，不知道她安的什么心，居然晚饭都不安排。」
「她没有安什么心，是我单独约了她，告诉她就我和她」依旧是冷冷的，看
都不看我一眼。
「哦，原来是这样啊，你是要向她咨询心理问题吗？」我问道。
她瞄了我一眼，「是啊，咨询你是不是用心学习的好学生。」说完脸上不经
意的笑了一下，又继续冷冰冰的。
这个话题我更不知道怎么接，没办法，还是回到刚才那个借当男朋友的话题。
「你父母是要过来吗？借我当男朋友」
凌云终于不在冷着脸，「不是，他们说有一个老朋友的儿子刚回国，和我同
龄，想撮合，我知道拒绝不了，我就说有喜欢的人了，给二老谎报军情说在接触。」
「那你借我的用处呢？」我问道。
「就是关键时候随叫随到就行，节假日给你三倍工资怎么样，放心，我不会
半夜把你拉起来，也不会让你出差和我去老家。」凌云微笑的说着。
「这个嘛，可以，但是作为朋友，我觉得你还是要考虑一下你的终身大事。」
「我考虑了啊，我做你情人，以前不敢说，现在知道你们都进入开放式夫妻
的门槛了，多我个不多吧。」凌云严肃的说道。
这话，包括问我学习的话，我是真的接不下去了，从内心来说凌云这样文武
双全，才貌俱佳的女人，那是女神级的人物啊，求都求不来，怎么可能往外推。
以前在一起相处的时候，我确实刻意的保持着距离，但也像她说的一样，我
们都选择了新的世界，何必在装Ｂ呢，只是不知道怎么的，我一下子还适应不了。
「凌云，你看我来都来了，教我一点租房的法律知识和注意事项好吗？」我
看着凌云红着脸说道。
凌云和我对视，脸上出现了笑容，也没有在为难我，说道，「租铺面第一点
要调查商铺的产权，承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权
调查，确认以下几个重大信息」
「１，房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地
用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业以
及非法
使用房屋的风险。
「２，房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。」
「３，房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致
新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，
也会影响新承租人顺利办出营业执照。」
「如果你无法查清，我作为律师，就可以到相关部门进行调查。」凌云继续
到。
「你肯定见过这样的合同多，那一般装修期间可以免租金吗？。」我问道。
「商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交
房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收
取承租人装修期间的租金。」
凌云说完撩了撩头发继续道，「但免租装修期非法律明确规定的概念，因此，
在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，
当然也要考虑出租方的利益，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的还
需按合同约定承担。」
「那押金在法律上合理吗？或者能不能想办法少交一些。」听完我又问道。
「为了保护出租方的利益，合同的公平性，租赁保证金如果出租方收取高一
些，可以理解，押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺适
应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金应当适当高一些，以免
不够抵充上述费用。」
「也是，做生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知道，那租金抵扣税
收需要在合同里体现吗？」我又继续问道税收的问题。
「税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺
的，出租人或转租人应当承担以下税费：」
「营业税及附加租金*5.55%」，
「租金*12%」，
「所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800
元）
租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。）」
「土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。」
「如果是转租，那税费是：」
「营业税及附加转租收入*5.55%」
「印花税转租租金（总额）0.1%」
听着这些数字，我脑子里乱糟糟的，凌云像秀操作似的还想继续，我赶忙打
断，「这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。」
在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征
收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际
代征网点工作人员。
虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数
额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，
应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代
征网点短期内较低的税率所迷惑。
凌云见我打断她，并没有出现反感的表情，继续说道，「好吧，我以为你是
真的好学，那我们讲点你今天用的上的。」
「请说」我微笑着，注视着她说道。
「承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必
须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业
执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：」
「１，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，
从而导致无法及时办理营业执照。」
「２，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁
移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。」
「３，房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注
册营业执照。」
「４，涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫
生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营
业执照。」
「５，因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。」
「对于上面说的第１、２、３、５条情形，可在合同中设定为出租人义务，
并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违
约责任；上述第４条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办
出营业执照时
可以无责任解除合同。」
没想到租个房还有这么多问题，看来把一个公司做起来，真的不是那么容易
的，方方面面的事太多。
「还有吗？」我继续问道。
「商铺租赁中，往往需要花费大额资金用于铺面装修，为了确保装修能够顺
利进行，以及保障装修利益，在合同中应当注意几个问题：」凌云继续说道。
「第一，明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修，以及装修图纸或
方案是否需要取得出租人同意等，若有特别的改建、搭建的，应当明确约定清楚，
对于广告、店招位置也可约定清楚。」
「第二，解除合同的违约责任，不仅仅考虑违约金部分，因为违约金常常会
约定等同于押金，数额不高，往往不及承租人的装修损失，因此，应当约定在此
情形下，出租人除承担违约金外，还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。」
「第三，明确租赁期满时，装修、添附的处置方式」
凌云说完看着我，眨眨眼又继续道，「因商铺经营的特殊性，对于水、电、
气等均可能特殊需要，这些公共资源的供应又会受到各种因素影响，建议承租商
铺前，应当先行考察是否满足使用需求，若不满足的，确定如何办理扩容或增量，
以及办理扩容或增量所需费用，并在合在同明确约定相关内容，以及无法满足正
常进行需求的情形下，承租人免责解除合同的权利。」
我若有所思的点着头。
「租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括，登
记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满
足时就生效。」
「经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租
给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则
房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担
违约责任。
「因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，
大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。」
「也就是说，登记备案还是很有必要的」我问道。
「那是当然，公司就要规范，就要注重细节。」
接着她又说，「商铺市场中经常会遇见许多，二房东，三房东，的情形，这
其中就存在转租的问题。」
「俗称的转租其实涵盖了法律规定的两种变更方式，转租和承租权转让，依
法律规定，转租是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而承租权转
让是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人（这里的出租人是业
主）建立租赁关系。」
「在这两种形式下，需要注意转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转
让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。」
「原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费
用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时
协商同意的，亦会受到法律保护。」
「建议你在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节
结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用
退还或解除情形。
「商铺租赁合同牵涉问题较多，涉及合同金额较大，对此类合同应谨慎签订，
我一会和你一起去把关，以免合同履行过程中出现纠纷引起诉讼，更是得不偿失。」
「你早就打算和我一起去的啊」我问道。
「是啊，我是公司法务啊，签合同本就是我的工作，我还可以做你的秘书，
保镖，你看，我做你女人，你不亏吧。」
我不想接凌云的话，问道「租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，合同怎
么体现。」
凌云恨了我一眼，还是说道，「完全无须担心此种风险，因为法律对于承租
人赋予了两重特殊保护。」
「出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在
等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租
人，以此保障了承
租人的使用利益。」
「即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁
合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。」
「哦，原来是这样的，那如果拆迁，自然灾害，人为灾害这些呢」我为了转
移话题，也是拼了，继续问道。
感觉凌云脸上有些变化却欲言又止，最后还是说道，「致远，你喜欢我吗？」
我和凌云对视着，今天插了太多的话题，我知道躲不过去了，最主要我是喜
欢她的，不光我，我估计是男人都会喜欢这样的天之骄女，我答道，「喜欢的。」
「有多喜欢，凌云脸上露出了久违的微笑，」问道。
「凌云，给我点时间好吗？我也不知道怎么的，就是觉得别扭，觉得不好意
思，但是我是真的喜欢你的，如果不是先遇到宁静，我肯定会爱上你。」我刚说
完脸就红了起来。
凌云若有所思的问道「有宁静你就不会爱上我了？」
